2026-02-21 融資

IT法人1期目でも不動産融資は通る？エンジニア1人社長が知るべき審査のリアル

はじめに

エンジニア法人が不動産を検討するとき、最大の不安はこれです。

「法人1期目でも融資って通るの？」

結論から言うと、

不可能ではない。ただし戦略が必要。

この記事では、

IT法人1期目の評価ポイント
SES契約の見られ方
決算書の重要指標
自己資金の目安
落ちやすいパターン

を整理します。

全体像（完全ロードマップ）はこちら → 完全ロードマップ

1. 銀行は何を見ているのか？

銀行が見るのは、

返済能力
継続性
安定性
キャッシュフロー

「業種」よりも「安定性」 です。

2. IT法人はどう見られるか？

エンジニア法人は、

固定費が少ない
利益率が高い
粗利が安定しやすい

という強みがあります。

ただし、

SES単価依存
1社依存

はリスクと見られる可能性もあります。

3. フリーランス歴は評価される？

結論：

個人時代の実績は"補足資料"として効く。

4年の確定申告実績があれば、継続性の証明になります。

4. 決算書で見られるポイント

重要なのは：

売上推移
営業利益
キャッシュ残高
役員貸付金の有無
債務超過でないか

特に、法人にキャッシュが残っているか は重要です。決算を強く見せるレバーとして役員報酬設計があります → 役員報酬はいくらが最適？【シミュレーション付き】。

5. 自己資金の目安

金融機関にもよりますが、

物件価格の10〜20％
諸費用は自己資金

がひとつの目安です。

フルローンはハードルが高いです。返済と利益圧縮（減価償却）の関係は別記事で整理しています → 減価償却とは？【不動産節税の仕組み】（CF理解に役立ちます）。

6. 落ちやすいケース

法人1期目で赤字
役員貸付金が多い
個人口座と法人資金が混在
キャッシュが薄い
税理士と設計していない

7. 融資を通すための準備

決算書を整える
事業説明資料を作る
継続契約を説明
キャッシュフロー表を作る

エンジニアは資料作成が強み。ここで差が出ます。

8. まとめ

IT法人1期目でも、不動産融資は可能性があります。