2026-02-21 減価償却

減価償却とは？エンジニア法人向けにわかりやすく解説【不動産節税の仕組み】

はじめに

不動産節税の話になると、必ず出てくる言葉が 減価償却 です。

しかし、

  • なんとなく"税金が減る"らしい
  • でも仕組みはよくわからない

という状態のまま判断すると危険です。

この記事では、

  • 減価償却の基本
  • 法人への影響
  • キャッシュフローとの関係
  • エンジニア法人に向いている理由
  • リスク

をロジックで整理します。

全体像（完全ロードマップ）はこちら → 完全ロードマップ

1. 減価償却とは何か？（超シンプルに）

減価償却とは、

高額な資産を、購入年に一括で経費にせず、
複数年に分けて経費計上する仕組み

です。

例：

  • 建物2,000万円
  • 耐用年数20年
  • → 毎年100万円ずつ経費計上

2. なぜ税金が減るのか？

法人税は「利益」にかかります。

利益 = 売上 − 経費

減価償却は「経費」なので、

経費が増える → 利益が減る → 法人税が減る

という構造です。

3. 重要：減価償却は"現金支出を伴わない"

ここが最大のポイントです。

減価償却は会計上の費用。
毎年100万円の現金が出ていくわけではありません。

つまり、

キャッシュを守りながら利益を圧縮できる

可能性があります。

4. 不動産と減価償却の関係

不動産のうち、

  • 土地 → 減価償却できない
  • 建物 → 減価償却できる

中古物件の場合、耐用年数が短くなり、
短期間で大きく償却できるケースもあります。

5. エンジニア法人に減価償却が相性良い理由

エンジニア法人の特徴：

  • 利益率が高い（50〜90％）
  • 固定費が少ない
  • キャッシュが積み上がりやすい

この構造だと、経費を"構造的に"作る手段 として減価償却が候補になります。利益設計の起点は役員報酬です → 役員報酬はいくらが最適？【シミュレーション付き】。

6. キャッシュフローとの関係

例：

  • 年間減価償却：120万円
  • ローン返済：80万円

→ 利益圧縮：120万円 / 実キャッシュ流出：80万円

理論上は差額40万円分の圧縮効果。

ただし、空室・修繕・金利 を考慮しなければ意味がありません。

7. よくある誤解

誤解①：減価償却＝必ず得

違います。最終的に売却時に課税される可能性があります。

誤解②：税金がゼロになる

ありえません。

誤解③：キャッシュが増える

キャッシュが減るケースも普通にあります。

8. リスク

  • 節税だけで購入
  • 修繕費未考慮
  • 税務否認
  • 融資前提が崩れる

融資前提で検討する場合は、審査のリアルも押さえておくと安心です → IT法人1期目でも融資は通る？審査のリアル。

9. まとめ

減価償却は 魔法ではありません が、強力な設計ツール です。

エンジニア法人のように利益率が高い場合、
構造設計の一部として検討価値はあります。

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